摘要：中山的城市建设历史，在不经意间就被改写了。7月7日，位于翠亨新区马鞍岛和岐江新城东区总部经济区的两块大型复合型地块，分别拍出。两地合计总面积超过755亩，共为中山财政“吸金”60.6亿元，其中马鞍岛地块以38.8亿成为了中山总价新地王。梳理...
中山的城市建设历史，在不经意间就被改写了。
7月7日，位于翠亨新区马鞍岛和岐江新城东区总部经济区的两块大型复合型地块，分别拍出。
两地合计总面积超过755亩，共为中山财政“吸金”60.6亿元，其中马鞍岛地块以38.8亿成为了中山总价新地王。
梳理这两块地的土拍，不难发现一些共通点：
地块面积超大，368.3亩和387亩；
底价成交，挂牌十多天，只有一位买家匹配起始楼面价；
开发建设要求高，分别需要建设高度介于490米—498米和介于450米—460米的超高层建筑。
疫情期间，众多行业产业遭受冲击。围绕总价“地王”、底价成交、第一第二高楼，这些热门关键词，中山此次土拍在市场上引起了激烈的讨论。
真实情况如何，笔者尝试从几个角度去解读。
炙手可热，它们抢占了中山的C位
观察最近两年中山土拍市场的动向，可以看出翠亨新区和岐江新城正是目前中山最炙手可热的两个地方。
首先看翠亨新区，此次马鞍岛拍出的地块，刷新了中山土拍史的成交总价记录。这已经是一年内，马鞍岛地块第三次刷新了这一记录。
2019年12月，马鞍岛3宗住宅用地以总价63.57亿元成交，保利发展获得一宗，常元地产拿下两宗。其中一宗地由常元地产以25.16亿元、折合楼面地价9090元/平方米获得。据当时媒体报道，此宗地块的25.16亿成交价刷新了中山土地成交总价的纪录。
马鞍岛上各项工程正如火如荼地进行当中。 叶志文 摄
时隔近4个月，在今年4月3日，恒大地产集团（深圳）有限公司以35.89亿元团摘下翠亨新区154亩地块，再次打破记录。
根据《中山翠亨新区起步区控制性详细规划调整》等文件，以马鞍岛为核心的翠亨新区起步区将建成六个功能区，拟打造为“湾区国际化、现代化、创新型城市新中心”。而在城市规划版图中，翠亨新区则是中山参与大湾区建设的主阵地。
也因此，从2018年至今，马鞍岛逐渐热闹起来。万科、保利、常元以及恒大 相继扎营；同时，区内的基建项目如火如荼进行中，新中山港客运码头、海雅集团华人粤港澳国际中心、翠亨新区第一中学以及正在酝酿中的文旅项目……这块原本冷清的边陲滩涂，已被重新赋予“城市新中心”的角色。
再看岐江新城。今年3月28日，2020年第一季度重点项目集中动工仪式在岐江新城石岐总部经济区举行，岐江新城欢乐海岸、岐江新城石岐总部经济区基础设施和公共配套工程项目、岐江新城中山富力中心项目、岐江新城中山农商银行总部大厦项目十分引人注目。
从大型文旅综合体、现代服务业产业平台，到连片的商务聚集区，岐江新城打造“城市未来新客厅”的规划正越来越变得清晰。
地块位置示意图。
双星闪耀，中山第一、第二高楼同时诞生
人们认识一座城市，往往是从地标建筑开始的。地标建筑传递着城市的形象和高度。
中山目前已有的、在建的最高楼，是古镇利和灯饰广场，高305米。
按照本次土拍中的开发建设要求，东区地块和马鞍岛地块将分别建成高度介于490米—498米和介于450米—460米的超高层建筑。这两个摩天大楼的出现，一口气将中山天际线拔高了近200米。
为何是这个高度，今后有无被超越的可能性？
今年4月住建部、国家发改委发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》（以下简称《通知》）或许可以找到答案。《通知》规定，要严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑，新建100米以上建筑应充分论证……
可以看到，这样的高度设定，已经是按照目前的“顶格”高度来处理。
其次，梳理中山市现有的城市规划。这两幢高层建筑，也将是未来相当长的一段时间内，岐江新城和翠亨新区各自的最高地标。
两个片区的地标性项目同日拍出，这也暗合了当前中山市政府“举全市之力推进‘双区’建设”的决心。
在“双区驱动”重大历史机遇背景下，中山市委、市政府提出“环湾布局、向东发展”战略。
城市新格局的构建，是为了更好地把握机遇。具体而言，位于中山东部的翠亨新区，将被打造成为参与大湾区建设的主阵地。目前，中山正大力推进翠亨科学城、湾区国际医疗城、湾区国际设计港、湾区国际创新园、中科院药物创新研究院华南分院等平台项目建设，全面对接穗深港、穗珠澳创新走廊，高位谋划建设“深中创新轴”；在中心城区，则以岐江新城建设为重点，大力实施“强心战略”，打造成城市未来的新客厅。
一座在中心城区，一座在东部湾区建设的阵地前沿，中山第一、第二高楼的遥相呼应，正是岐江新城与翠亨新区滨海新城“双星闪耀”生动格局的缩影。
底价成交，背后是土地出让模式的转向
开发热土、规划超前、发展前景良好……一个不可回避的实事是，在这次土拍当中，两宗地块均是以底价拍出。
炙手可热的黄金之地，为什么最终只“吸引”到一家开发商来竞价？此前纷纷布局中山的一众开发商为何又会选择谨慎出手？
有网友以今年4月恒大在马鞍岛竞得的地块做对比。当时，经过16轮报价后，恒大以楼面价为11600元每平方米，溢价率16%，拿下了那块154.7亩的地块。而此次成交的马鞍岛地块，楼面地价只有4221.9元每平方米，两者相差超过7000元每平方米。
实事上，这种对比是不恰当的。
因为前后两者的用地性质，并不一致，恒大竞拍的是城镇住宅用地，而本次拍出的两宗地块，都是复合型用地。除了用于住宅开发外，还需要配建大型的公共设施和配套。
我们来看看两个地块的开发条件。
马鞍岛地块：
除了常规的超高层住宅外（按成品住宅标准销售），该地块需配建三条市政道路（约2.8万平方米）、1所36班小学+12班幼儿园+2800平方米文化室，以及其他相关公建配套，建成后需无偿移交地方政府；
规定时间内，打造最高460米的超高层地标建筑，竞得人自项目竣工后需自持建筑面积不低于30%，且不少于10年；
建设和引进一个面积不少于2.8万平方米的五星级酒店；
竞得人需要在翠亨新区注册资本不少于10亿元的主体；此外，还必须为2017-2019年连续三年《财富》杂志公布世界500强企业排名前200强，且所属集团已取得由“一行两会”（中国人民银行、中国银保监理会、中国证监会）颁发的银行、保险、信托、券商、金融租赁、期货、基金7项金融许可牌照；
岐江新城地区：
需在规定时间内打造一栋限高498米的超高复合型商业建筑；
引入高级品牌的五星级酒店，酒店规模不小于36500平方米；
在签订土地出让合同之日起两年内引进不少于一家香港主板上市公司的国内总部企业；
投资建设岐江滨水公园（暂定名）及周边配套道路工程；
尽管楼面地价不高，但这样的开发条件设置，实际上只有部分龙头房企才能满足所有的开发要求。
从2017年中山历史上首次采取“竞配建”人才房的土地出让开始，中山的土拍条件设置日益“复杂”。可以看出，中山正在告别以往“市政配套滞后于城市发展”的历史，转向土地出让“大开发+大市政配套建设”路线。
对开发商自身来说，开发超高层建筑和如此大型的城市综合体，也是一个巨大的考验。
首先考验的是资金管控能力。要建设超高层，从技术上来说难度不大，但建设和开发周期较长。超高层建筑尤其是城市地标型的摩天高楼，往往历时数年至十多年不等，需要充足的资金支撑。
有业内人士告诉笔者，大多数超高层是集商场、商住、酒店等多功能于一体的城市综合体，本身就有大量的“资金沉淀”；此外，超大型项目开发中有很多不确定性，更增加了资金链的风险。
“往往楼越高，运营成本越高，后续会对物业的持有人造成很大的成本压力。”该名业内人士进一步指出，在超高层建筑建成后，更考验的是运营和招商能力。
在中山，商业综合体和甲级写字楼供应过剩的现象由来已久。最新的例子，是于去年开业的中山城区某大型综合体。受疫情影响，开业至今接近一年，目前整体出租率只有2成左右。
在“重振虎威”这一声长啸的鼓舞下，中山人发挥敢为人先的精神再次让城市建设喷薄，走在中山的各个角落，工地随处可见。
攀升的天际线背后，饱含了中山在大湾区建设加速的机遇下，转变经济增长方式、谋求城市再发展的愿景。
【采写】伍杰
【图片】叶志文
【作者】 伍杰；叶志文
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
